“买房难，买期房更难，买一套满意的期房难上加难”。这是购房者面对纷繁复杂的房地产市场，拖着疲惫的身躯应对购房陷井所发出的由衷感叹。由于期房交易的特点和相关法律法规的不健全，作为交易主体一方的购房者明显处于弱势。他们普遍具有强烈的风险意识，但同时却不具备规避风险的能力。笔者结合几年来帮助购房人置业的实际经验和法律研究，针对目前北京房地产交易市场的现状，对现阶段购房人购房时应注意的风险和防范措施提出以下十四条操作性建议，希望能为购房人提供一些有益的启示和帮助。
1．开发商不具备房地产开发资质
为规避房地产开发的巨大市场风险，我国实行房地产开发企业资质管理制度，但是，面对房地产业日趋火爆的市场诱惑，一些不具备开发能力和开发经验的企业在未取得开发资质的条件下擅自开发房地产项目，并制作精美的楼书、广告进行欺诈销售，许多购房人在不知情的情况下进行购买，从而承担了巨大的市场风险。因此，购房人在签订《商品房买卖合同》（以下称合同）前，一定要仔细调查开发商的资信、资质情况。
2．“五证”不全，尤其是不具备国有土地使用权证和商品房销（预）售许可证。
所谓五证，是指国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证、施工许可证、商品房预售许可证。我国实行商品房预售许可制度，也就是说期房销售必须取得预售许可证，否则，即为违法销售。目前，许多业主的产权证迟迟拿不到的原因大多与土地出让金未交齐或干脆为集体土地上开发的项目（即所谓的“乡产权”）有关。因此，购房人在签订合同前，一定要仔细审查开发商的五证，尤其是土地使用证和预售许可证。
3．在建房地产项目抵押风险
开发商有时出于融资需要或其他合同关系，将在建的房地产项目抵押，如果购买了设定抵押权的商品房，根据有关法律规定，在购房人未付全部或大部分房价款的情况下，购房人不具有优先受偿权。在抵押权人行使抵押权时，购房人的权益必将受到侵害，风险极大。因此，在签订合同前，购房人一定要向开发商询问是否设定抵押，并尽可能的亲自调查，最好在补充协议中约定所购买的商品房项目没有设定任何抵押。
4．商品房设计变更风险
购买期房时购房人是按照图纸进行面积、户型选择的，但是，由于商品房尚在建设之中，必然蕴藏着改变设计的风险。有些是由于政府行为造成的，有些是开发商自身原因造成的，合同中有专门条款约定由于政府行为设计、户型变更的处理办法，但没有开发商自行变更处理条款，购房人可以在补充协议中约定此条款。
5．建筑面积风险
商品房建筑面积是由套内建筑面积和公摊面积两部分组成的，合同中仅有套内建筑面积和公摊面积的数据，公摊部位一般在合同附件中体现，但没有各部位的具体面积。而且，公摊面积的测算方法购房人更是无从知晓。许多购房人往往心存疑虑却又无可奈何。也正因为如此，有些开发商总是在这上面作文章：有的是在购房人购买的面积总数以内，任意扩大公摊面积，变相减少购买人的实际可得居住面积；有的是公摊面积分摊不均，一提三户和一提四户分摊一样的面积；还有的是实测面积与合同约定面积相比增长时，增长的全部是公摊面积。合同中虽有面积差异的处理条款，但上述公摊面积问题显然无法约束，购房人可以在补充协议中进行约定。
套内建筑面积不变，但各房间面积发生较大变化也是购房人应注意的问题，合同附件中有所购买房屋的平面图，建议购房人在签约时在平面图中标明各房间的面积。
6．延迟交付风险
合同中有房屋逾期交付条款，但是，购房人应该注意的是开发商在合同中设定的免责条款，有些开发商为规避此条款，往往在合同中约定“开发商无法预料的原因”、“由于政府有关部门的行为造成的”、“施工过程中遭遇到恶劣气候”等类似条款来免除自己的逾期交付责任。因此，购房人应要求开发商对上述类似约定作出详细解释，并拒绝不合理条款。
7．产权证风险
合同中有专门条款约定在“规定期限”内不能取得房产证购房人享有的权利，但是，没有约定办理产权证的最长期限。因此，购房人应在补充协议中约定此期限。
8．开发商将已售商品房再次向第三人预售，即一房二卖
若购房人与开发商签定的预售合同尚未登记备案，开发商又将该商品房向第三人预售而且办理了登记备案时，第三人在不知购买人存在的情况下依善意取得原则对预售商品房有排他请求权，购买人则无法在商品房竣工后取得所有权，其权益必然落空。若购房人与开发商签定的预售合同已登记备案，开发商又将该商品房向第三人预售，由于登记的公示性，第三人虽不能取得商品房的期待权，但购买人也必然因此行为而多付出精力和成本，其权益也实质上受到了损害。
9．商品房竣工交付时，公共设施的建设却尚未完成。
小区环境的优劣、配套设施是否完善已成为购房人选房时重要的参考依据，甚至有些购房人就是由于小区环境优美、配套设施完善才决定购买该处房产的。但是，有些楼盘在交付时规划的绿地、会所等往往不能交付，还有些楼盘在交付时绿地缩水或挪做他用。因此，购房人在签定合同时一定要在补充协议中对这些事项详细约定。
10．精装修住房的特殊风险
（1）样品间与实际交付住房相去甚远。
精装修住房目前已大量的进入了市场中，也颇受一些购房人的青睐，开发商出于销售的考虑，往往会拿出一套样品间供购房人参考，而购房人也往往被近乎完美的样品间打动而慷慨解囊，期待着住进如诗的天堂。然而，现时却十分残酷，梦醒时分，却发现自己上当了，急忙找出合同，却发现关于样品间的约定一字都没有。再找开发商，答复是：样品间仅具示范作用。因此，购房人应在补充协议中约定：交付的商品房标准与样品间标准完全一致。
（2）装修材料以次充好，更换品牌，颜色，产地
精装修住房楼书中大量使用高档、名牌等用词，但实际交付时却往往以次充好，更换品牌，颜色和产地。购房人最好在补充协议中约定详细的材料品牌、颜色、产地。
11．房屋质量风险
有些开发商在建设商品房的过程中偷工减料、以次充好、造成商品质量不合格。但在竣工验收时，有些质量问题检验不出来，也能取得政府有关部门颁发的质量合格证书。购房人要防范此风险，在选择楼盘时就应尽量选择运作规范、实力强大、有开发经验的开发商开发的楼盘；有条件的话，可以聘请有经验的工程技术人员现场勘察，听取意见。
12．广告承诺的风险
开发商出于市场运作的需要，往往投入大量的人力、物力、财力制作精美的广告、楼书、沙盘，在购房人心中塑造完美的形象。由于广告、楼书在法律性质上为要约邀请，即广告、楼书中承诺的内容不属于合同内容，对开发商不具有约束力。有些购房人往往受其迷惑，又不能在补充协议中对相关内容进行约定，一旦开发商不规范运作，其权益必然受到损害。
13．名校风险
楼盘附属教育资源的情况目前已成为许多购房人选房的考虑因素之一。许多开发商为增加楼盘的卖点，往往宣传与某某名校联合办学。购房人应对此种宣传进行核实，并弄清收费情况，因为某些名校的收费之高是普通家庭所不能承担的，如果可能，可将其承诺写进补充协议，并约定违约责任。
总之，由于期房交易的特点及目前交易规则的欠缺，期房交易必然存在着上述风险，作为一个成熟的购房人，应该知道，多一分购房法律知识，就少一分风险。随着房地产相关法律法规的日趋完善，房地产市场会逐渐成熟。总的来说，购买期房应遵循下列原则：
1．签约前查验开发商的资质登记、资信情况、是否具备五证，并最好查验原件；
2．一定要研读格式合同，了解期房风险知识，签定完整的补充协议；
3．合同签定后，催告开发商即时办理预售登记和办理产权证；
4．聘请房地产专业律师作为购房代理。
